Wywiady

Chcemy budować nie tylko mieszkania, ale też markę Wrocławia

Z Dorotą Jarodzką-Śródką, prezesem firmy deweloperskiej Archicom i laureatką konkursu Człowiek Roku TuWroclaw.com rozmawiamy o przyszłości wrocławskiego rynku nieruchomości, skutkach wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, najważniejszych inwestycjach mieszkaniowych w naszym mieście i budowaniu marki Wrocławia.

Tomasz Matejuk: Niedawno pojawiła się teza, że wprowadzenie pod koniec kwietnia „ustawy deweloperskiej” może doprowadzić do ograniczenia konkurencji na rynku pierwotnym i oligopolizacji rynku deweloperskiego. Dlaczego tak się może stać?

Dorota Jarodzka-Śródka: Sprawa tkwi w finansowaniu inwestycji, a także w tym, że deweloperzy będą mieli koncesjonowaną działalność przez banki. Około 40 procent firm deweloperskim, szczególnie rodzimych przedsiębiorstw średniej i małej wielkości nie korzysta z kredytów, lecz posiłkuje się swoim kapitałem i pieniędzmi klienta. Po wejściu w życie ustawy nie będą mogli pozyskać kredytów i różnych form rachunków, czy to otwartych, czy zamkniętych z odpowiednimi gwarancjami ubezpieczeniowymi i bankowymi i bez pozyskania kredytów (z którymi mogą mieć trudność), będą musieli przestawić się na inną działalność. Przetrwają firmy z dużymi kapitałami i długą historią kredytową w banku i to one zdominują rynek, zadając jednocześnie cios polskiej drobnej i średniej przedsiębiorczości.

Z kolei część dotycząca prawa upadłościowego, która pojawia się w ustawie jest bardzo dobrym zabezpieczeniem dla klienta. Pojawia się tam wymóg, by podpisać umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że po wpłacie pieniędzy przez klienta automatycznie pojawia się roszczenie na hipotece i klient może dochodzić swoich pieniędzy. Do tej pory nie miało to miejsca – prawo upadłościowe honorowało najpierw instytucje państwowe, takie jak ZUS czy Urząd Skarbowy, potem banki, a dopiero potem klienta.

Polski Związek Firm Deweloperskich napisał list do premiera Tuska w sprawie tej ustawy. Jakich zmian w jej kształcie oczekujecie?

Dotyczą one przede wszystkim doprecyzowania zagadnień, które przy obecnym kształcie tej ustawy mogą powodować niepotrzebne spory między klientem a deweloperem.

Pierwszym z nich jest norma dotycząca mierzenia powierzchni, która do tej pory w naszym kraju nie jest ujednolicona. Ustawa miała tą kwestię regulować, tymczasem norma, którą ogłosił i wprowadził minister budownictwa nie służy do mierzenia bezpośrednio powierzchni mieszkania, tylko do mierzenia rzutu kondygnacji. Nadal zatem nie ma jednoznacznej zasady, jak wyliczyć powierzchnię.

Postulujemy też, by wpisano do ustawy procent „odchyłki” wielkości mieszkania, które są zawarte w umowie przedwstępnej w stosunku do końcowego kształtu mieszkania. Taka dopuszczalna norma, wedle naszych wyliczeń to około 2-3 procent. Nie chodzi o to, że deweloperzy nie chcą się rozliczać z tych różnic, tylko o to, by nie było to pretekstem dla klienta do odstąpienia od umowy.

Kolejna kwestia to rachunki powiernicze – dostaliśmy obligatoryjny nakaz prowadzenia tych rachunków, ale banki nie muszą chcieć ich prowadzić. Sam tytuł ustawy również jest do zmiany – w obecnym kształcie brzmi on: „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. A powinna się ona wprost nazywać „ustawą deweloperską”, tak jak jest ustawa o prawie bankowym czy ustawa ubezpieczeniowa.

Może więc być też tak, że deweloperzy będą chcieli za wszelką cenę zgłosić do sprzedaży jak najwięcej projektów, zanim jeszcze ta ustawa wejdzie w życie. Czy w związku z tym grozi nam fikcyjna nadpodaż mieszkań?

Sedno sprawy tkwi we wspomnianych wcześniej rachunkach escrow – zanim banki wypracują metody prowadzenia tychże rachunków, zanim sprawdzą je w praktyce, może minąć co najmniej pół roku od wejścia w życie ustawy. Deweloperzy nie chcąc blokować swoich inwestycji, będą woleli wprowadzić je do sprzedaży wcześniej, żeby nie mieć przeszkód w dalszej realizacji.

Jedyna różnica w stosowaniu tej ustawy - przy ogłoszeniu sprzedaży przed jej wejściem w życie - polega na tym, że nie będziemy musieli mieć specjalnego rachunku w banku. Wszystkie inne konsekwencje wynikające z wprowadzenia ustawy po 29 kwietnia będą musiały być zaimplementowane.

Jeśli jednak ta ustawa weszłaby w życie w obecnym kształcie, to czy dla przeciętnego klienta mogłoby to oznaczać wzrost cen mieszkań?

Ustawa deweloperska nie ułatwi optymalizacji kosztów budowy mieszkań, a tym samym może mieć niekorzystny wpływ na kształtowanie się cen mieszkań. Nie przesądza to jednak o wzroście cen, ponieważ również wiele innych czynników rynkowych wpływa na zmiany ceny nieruchomości.

Zostawmy już ustawę deweloperską. Jaka przyszłość czeka wrocławski rynek mieszkaniowy? Jak będą kształtować się ceny mieszkań i jakie lokale będą cieszyły się największą popularnością?

Obecnie projektanci pracujący dla deweloperów często narzekają, że mogą projektować tylko małe, kompaktowe mieszkania. Zgodnie z badaniami, liczba osób które stać na zakup większych, apartamentowych mieszkań spadła z 20 do 10 procent – i dlatego deweloperzy wolą budować niewielkie mieszkania, które na pewno uda im się sprzedać.

Dodatkowo, nowa Rekomendacja S, które pozwala rozliczyć kredyt jedynie na 25 lat spowodowała, że trzeba mieć wyższą zdolność kredytową i mniej osób dostanie kredyt mieszkaniowy lub będzie to mniejsza kwota. Przypomina nam ona, że wciąż nie jesteśmy bogatym społeczeństwem.

W Archicomie projektujemy obecnie głównie kompaktowe lokale. Zawsze jednak mamy w swojej ofercie pewien procent większych mieszkań, ale marginalizujemy je ilościowo. Jeśli więc za dwa czy trzy lata okaże się, że jest wielki boom mieszkaniowy, to będzie można kupić przede wszystkim małe mieszkania albo duże, ale z dłuższym czasem oczekiwania na ich realizację.

Jeśli chodzi o ceny - panuje przekonanie, że inwestycje o wyższym standardzie, które zostały wprowadzone jeszcze przed kryzysem, a nie znalazły kupców, będą wyprzedawane po promocyjnych cenach. Natomiast kompaktowe mieszkania są skrojone na miarę obecnych czasów i nie spodziewałabym się większych zmian ich cen. Pewną zwyżkę cen może spowodować wprowadzenie umowy deweloperskiej.

Wrocławianie wolą kupować mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Był okres - gdy ceny na rynku pierwotnym w okolicach 2007 roku poszybowały w górę - że rynek wtórny cieszył się dużym powodzeniem. Teraz preferencje wrocławian rozkładają się to w proporcjach 1:1. Ludzie szukając mieszkania sprawdzają zazwyczaj oba rynki.

Zaletą kupowania mieszkań na rynku wtórnym jest fakt, że zazwyczaj klient ma już wyposażone mieszkanie, gotowe do wprowadzenia się. Gdy kupuje mieszkanie starsze niż, powiedzmy, 10 lat, dochodzą koszty remontu. Zakup na rynku wtórnym jest też obarczony większym podatkiem od czynności cywilno-prawnych, co podraża koszt mieszkania. Do końca roku pewną rolę odgrywać będzie program „Rodzina na swoim”, który dla Wrocławia ma ograniczenie cenowe 5000 zł /m2. W takiej cenie rynek pierwotny oferuje przyzwoite mieszkania w stanie deweloperskim. W przypadku rynku wtórnego, gdzie sprzedający poniósł już nakłady na wykończenie lokalu, cena mieszcząca się w Programie „Rodzina na swoim” obejmuje w zasadzie same trudne, mało rynkowe lokale.

Klienci są dziś dobrze wyedukowani. Wiedzą, że gdy kupią nowe mieszkania, przy zamianie na większe za kilka lat, będą mogli sprzedać lokal za wyższą cenę, niż gdyby teraz kupili mieszkanie starsze. Rynek pierwotny jest więc mocno konkurencyjny w porównaniu do wtórnego.

Wydaje się, że najważniejszymi inwestycjami Archicomu są obecnie Lofty Platinium i Olimpia Port. To Wasze kluczowe projekty?

Lofty to może nie kluczowa inwestycja, ale nasza perełka, unikat w skali Wrocławia. Apartamenty, studia i penthouse’y będą gotowe w drugim kwartale tego roku. Jest to miejsce szczególne i żeby to podkreślić, 14 marca organizujemy wystawę prac siedmiu artystów – ceramików, rzeźbiarzy, malarzy. W ten sposób chcemy pokazać synergię sztuki i architektury w tego typu budynkach. Warto nadmienić, że są to obecnie jedyne lofty we Wrocławiu. To duże mieszkania, więc sprzedaż ma nieco niższe tempo niż przy innych naszych inwestycjach – nie spodziewamy się, żeby przed zakończeniem budowy udało nam się sprzedać więcej niż 50 procent lokali.

Olimpia Port to rzeczywiście nasza strategiczna inwestycja na wiele lat. Pierwszy raz działamy na tak dużym obszarze, wiedząc od razu, że cały jest on do naszej dyspozycji. Mamy zaplanowaną wraz z Miastem pełną infrastrukturę, ścieżki rowerowe, parki, zieleńce, miejsce dla szkoły, działkę pod kościół itd. Od początku wiadomo, że na tym osiedlu nie zabraknie miejsca na żadną funkcję. Przy drugim etapie inwestycji zrealizujemy dużą część bulwaru nadrzecznego – będą deptaki, kawiarenki, ławeczki, pomosty, zejścia do wody. Zakupiliśmy trzy barki, które poszerzą funkcje rozrywkowo-usługowe osiedla i promenady nadrzecznej. Pierwsi mieszkańcy wprowadzą się tam na początku przyszłego roku, a w sumie na całej Olimpii Port powstanie kilka tysięcy mieszkań. Inwestycja bęzie trwać 10-12 lat.

Ważnym dla Archicomu projektem są też Ogrody Hallera. Przystępujemy właśnie do budowy trzeciego budynku, a powstanie ich jeszcze kilka. Staramy się tam projektować obiekty w stylu starych kamienic wrocławskich, żeby stworzyć klimat dzielnicy odbiegający od dzisiejszych nowoczesnych osiedli. Te realizacja oferuje sporo mieszkań o większych metrażach i są na nie nabywcy.

Zajmujecie się też budownictwem biurowym. Czy obecnie realizujecie inwestycje komercyjne?

Archicom ma w swoim dorobku wiele projektów komercyjnych, większość jest dobrze znana wrocławianom – np. Biurowiec Renaissance Business Centre na ul. Św. Mikołaja, czy Silver Forum na ul. Strzegomskiej. Zaprojektowaliśmy ponad 40 procent powierzchni biurowej w mieście. Jeśli chodzi jednak o rozpoczęte inwestycje – obecnie naszą inwestycją w trakcie budowy jest West Forum.

W ramach tego kompleksu przystąpiliśmy do budowy drugiego obiektu. Pierwszy, o powierzchni 10 tysięcy metrów kwadratowych już stoi – jego najemcą jest spółka Sygnity. Teraz trwają prace nad budynkiem o powierzchni 12 tysięcy metrów kwadratowych – spodziewamy się finalizacji w okresie 1-1,5 roku. West Forum będzie poddawany certyfikacji. Stawiamy na zrównoważony rozwój i trendy proekologiczne, ponieważ stają się one powoli standardem na rynku.

Da się ocenić, co dla dewelopera jest bardziej opłacalne: budownictwo mieszkaniowe czy komercyjne?

Ciężko porównać oba obszary – inwestycje deweloperskie są bardzo czasochłonne i kapitałochłonne. Co więcej, zwrot z kapitału jest długi: w przypadku biur bardzo długi, nieco krótszy w przypadku mieszkań - w cyklu trzech lat od rozpoczęcia budowy można liczyć na zwrot wniesionego kapitału. Marże w budownictwie mieszkaniowym są obecnie niewielkie. Przy budynkach biurowych bardzo dużo zależy od koniunktury, od momentu, w którym się budynek wynajmuje i sprzedaje. Prowadząc oba typy działalności, deweloper może nawzajem te inwestycje równoważyć. To zaś wpływa bezpośrednio na stabilność firmy.

Nasza rola na rynku nieruchomości jest dość nietypowa – jesteśmy nie tylko deweloperem ,ale również projektantem. Stąd też na problem porównania biur do mieszkań patrzymy szerzej: nie tylko z punktu widzenia zysku dewelopera, ale też architekta kreującego przestrzeń. Z perspektywy projektanta mogę powiedzieć, że rynek komercyjny wyraźnie opiera się na ogólnie przyjętych standardach rynkowych, wypracowanych przez klientów (często międzynarodowe korporacje). Tymczasem budownictwo mieszkaniowe pozostawia większą swobodę dedykowania oferty i spontaniczność, co przejawia się np. osiedlami społecznymi, różnymi standardami mieszkań czy lokalizacją dopasowaną do indywidualnej jednostki.

Oprócz działalności stricte biznesowej, Archicom dość mocno zaangażował się w mecenat sztuki we Wrocławiu. To dość nietypowe wśród deweloperów.

Trzy osoby z zarządu Archicomu są mocno związane ze sztuką i architekturą. Wynika to również z moich osobistych doświadczeń - ojciec jest malarzem i dwukrotnie mianowanym rektorem Akademii Sztuk Pięknych. Cała rodzina ma związki ze sztuką i obraca się w środowisku artystycznym.

Ważną inspiracją, jeszcze z okresu studiów, było dla mnie obwerwowanie jak mój wujek, prowadzący w Kanadzie studio architektoniczne, finalizując każdą inwestycję zawsze wkomponowywał w jej obrębie rzeźbę. Staramy się to samo robić we Wrocławiu. W biurowcach umieszczamy autentyczne obrazy uznanych malarzy, na osiedlach i w przestrzeni miasta - rzeźby. Uważam, że sztuka jest bardzo ważnym elementem budowania jakości wnętrz i otoczenia, a przy okazji pełni funkcję edukacyjną.

Tradycją przedsiębiorców wrocławskich zawsze było wspieranie sztuki. I my w Archicomie uważamy, że skoro jesteśmy firmą wrocławską, działamy we Wrocławiu i Wrocław jest naszym miejscem na ziemi, to chcemy budować jego markę. Markę, z którą mocno identyfikują się wrocławianie.

Obserwuj nasz serwis na:

Zamieszczone komentarze są prywatnymi opiniami Użytkowników portalu. Redakcja portalu www.tuwroclaw.com nie ponosi odpowiedzialności za ich treść.

Alert TuWrocław

Byłeś świadkiem wypadku? W Twojej okolicy dzieje sie coś ciekawego? Chcesz opublikować recenzję z imprezy kulturalnej? Wciel się w rolę reportera www.tuwroclaw.com i napisz nam o tym!

Wyślij alert

Sonda

Kogo poprzesz w wyborach prezydenta Wrocławia?







Oddanych głosów: 8703