Wrocławski rynek rozwija się bardzo dynamicznie

Tomek Matejuk: Za nami pierwsze półrocze 2014 roku. Jak ono wyglądało na wrocławskim rynku nieruchomości komercyjnych? W jakiej kondycji jest lokalny rynek w porównaniu z innymi polskimi miastami?

Kamil Pakosz, menedżer regionalny Colliers International we Wrocławiu: Wrocławski rynek nieruchomości komercyjnych charakteryzuje się dużą dynamiką – nowe projekty biurowe i logistyczne, a także transakcje kupna nieruchomości sprawiają, że inwestorzy dość optymistycznie patrzą na nasze miasto i region, co z kolei przyciąga nowych najemców.

Wzrost podaży jest proporcjonalny do wzrostu popytu, a to wzmacnia stabilność samego rynku i cen najmu. Na koniec II kwartału 2014 wrocławski rynek biurowy oferował ponad 500.000 m2 powierzchni, a kolejne 100.000 m2 znajduje się w fazie realizacji. Daje to miastu pozycję drugiego największego rynku regionalnego w Polsce. Liczba pustostanów oscyluje w granicach 12-13% wobec średniej dla kraju na poziomie 13,7%.

W znakomitej formie jest też rynek powierzchni przemysłowych – w końcowej fazie realizacji znajdują się dwa centra logistyczne firmy Amazon, które zwiększą podaż tego typu powierzchni o 220.000 m2. Oznacza to, że w 2014 roku podaż nowoczesnych nieruchomości przemysłowych wzrośnie o około 40%. Warto też nadmienić, że 71% transakcji na tym rynku to umowy nowe.

Co rusz w naszym mieście rozpoczynane są nowe inwestycje. Czy mamy szanse w najbliższej przyszłości dogonić Kraków pod względem podaży powierzchni biurowej? Popyt na nowe biura będzie w dalszym ciągu rósł?

Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu rozwija się rzeczywiście bardzo dynamicznie. W zeszłym półroczu oddano do użytku ponad 23 tys. m2 nowoczesnych biur, podczas gdy w fazie realizacji znajduje się kolejne 100 tys. m2. Na tym jednak nie koniec. Planowanych inwestycji jest znacznie więcej, a deweloperzy właśnie zapowiadają przechodzenie do kolejnych etapów realizacji swoich projektów. Tym samym Wrocław wpisuje się w ogólny trend obserwowany w dużych polskich miastach, umacniając jednocześnie swoją pozycję jako drugi największy rynek regionalny w Polsce.

Od Krakowa dzieli nas zaledwie około 50 tys. m2 istniejących powierzchni, ale dogonienie go – mimo że realne – będzie bardzo trudne. W Krakowie w fazie realizacji znajduje się bowiem tyle samo biur, co we Wrocławiu. Z jednej strony ważne jest utrzymanie balansu pomiędzy podażą, a popytem. Na koniec I kw. 2014 wskaźnik pustostanów wyniósł we Wrocławiu 12,6%, podczas gdy w Krakowie nie przekroczył 4,5%. Z drugiej jednak odpowiednio duże zaplecze powierzchni biurowej stwarza możliwość dla firm, którym zależy na możliwie szybkim wynajmie, bez konieczności czekania do ukończenia realizacji projektu (np. w przypadku umów pre-let).

Biorąc pod uwagę stale rosnącą atrakcyjność polskich miast regionalnych w oczach potencjalnych inwestorów – zarówno polskich, jak i zagranicznych – sądzę, że popyt na nowe biura we Wrocławiu nie spadnie.

Wrocław od dawna przewodzi największym polskim metropoliom pod względem nasycenia powierzchnią handlową. Czy w naszym mieście jest jeszcze miejsce na kolejne galerie i centra handlowe? A może ich budowa nie ma - z biznesowego punktu widzenia – sensu?

Katarzyna Michnikowska, starszy analityk, dział doradztwa i badań rynku w Colliers International: Nasycenie powierzchnią handlową należy zawsze rozpatrywać w kontekście poziomu siły nabywczej i potencjału jej wzrostu. Wrocław jest pod tym względem bardzo wysoko oceniany przez deweloperów z sektora nieruchomości handlowych – stąd niesłabnące zainteresowanie nowymi inwestycjami handlowymi.

Pytanie jakie zadają sobie deweloperzy nie dotyczy tego, czy budowa kolejnego centrum handlowego we Wrocławiu ma sens z biznesowego punktu widzenia, ale kiedy rozpocząć inwestycję, aby została przez rynek przyjęta. Zwracam też uwagę, że we Wrocławiu nie oddano żadnego nowego pełnowymiarowego centrum handlowego od czasu kryzysowego roku 2009 (otwarcie Renomy). Dokonywano jedynie rozbudów/modernizacji (np. Family Point, Marino) lub inwestycji o mieszanych funkcjach (np. Sky Tower).

W najbliższych latach nadal obserwować będziemy we Wrocławiu rozbudowy i modernizacje istniejących obiektów (np. Bielany Wrocławskie, Magnolia), a nowe inwestycje mają szansę pojawić się po roku 2017 (np. centrum handlowe Unibail-Rodamco - dworzec PKS).

Gdzie wrocławianie najchętniej robią zakupy? Wolą galerie handlowe w centrum czy może parki handlowe na obrzeżach miasta?

Rynek handlowy Wrocławia jest rynkiem dojrzałym. Istnieją tu różnego rodzaju formaty obiektów handlowych. Daje to szansę na zaspokojenie różnorodnych potrzeb konsumentów. Na zakupy weekendowe można wybrać się do dużych obiektów podmiejskich, zakupy „po pracy” zrobić w centrum miasta, na okazje „zapolować” w centrum wyprzedażowym, a „szybkie zakupy codzienne” zrobić w centrum zlokalizowanym na osiedlu mieszkaniowym blisko domu.

Nie dysponujemy badaniami dotyczącymi specyficznych zwyczajów zakupowych mieszkańców Wrocławia, jednak bazując na doświadczeniach z innych miast należy stwierdzić, że konsumenci korzystają z różnego rodzaju formatów obiektów handlowych, w zależności od typu zakupów jakich planują dokonać.

Od dłuższego czasu we Wrocławiu mówi się o przywróceniu dawnej świetności ulicy Świdnickiej. Czego brakuje by stała się ona znów ulicą handlową z prawdziwego zdarzenia i żeby to właśnie tam wrocławianie wybierali się na zakupy?

Obecnie centrum Wrocławia ma charakter turystyczny i zdominowane jest raczej przez gastronomię niż handel. Dodatkowo w centrum miasta znajduje się kilka centrów handlowych gdzie skupiają się krajowe i zagraniczne marki handlowe (Renoma, Arkady Wrocławskie, Galeria Dominikańska). Nie można zapominać, że centra polskich miast (również Wrocławia) to miejsca zamieszkania nie tylko zamożnej populacji, ale i ludzi o przeciętnych dochodach lub wręcz ubogich.

Racjonalnym wydaje się zatem takie sprofilowanie ulic handlowych w centrum miasta, aby uzupełniały ofertę galerii handlowych w zakresie usług, zakupów codziennych i gastronomii. Władze miasta zrobiły i robią dużo dla popularyzacji ul. Świdnickiej, ale procesy rewitalizacji centrów miast to zjawiska złożone i długotrwałe, wymagające wizji i konsekwencji oraz śmiałych decyzji w wielu obszarach życia społecznego.

Dziękuję za rozmowę.