Ciężkie czasy dla wrocławskich deweloperów. Ograniczają inwestycje i tną ceny

Jak informowaliśmy w lipcu, w I kwartale 2012 roku liczba oferowanych we Wrocławiu mieszkań deweloperskich wzrosła do poziomu prawie 9 tysięcy lokali. Już wtedy ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadały, osiągając w stolicy Dolnego Śląska średnią cenę za metr kwadratowy na poziomie 6,4 tysiąca złotych.

Teraz te negatywne z punktu widzenia deweloperów tendencje jeszcze się nasiliły, a nadpodaż nieruchomości we Wrocławiu jest ewidentna. Zgodnie z danymi REAS (firmy doradczej zajmującej się rynkiem mieszkaniowym) na koniec II kwartału w ofercie wrocławskich deweloperów było już 9,5 tys. mieszkań. Nie wszystkie z nich wciąż się budują, część jest już gotowa i oddana do użytku.

- Wyprzedają się mieszkania w obecnych inwestycjach, startują także budowy kolejnych etapów tych inwestycji, ale nie powstają nowe. Na pewno nie można mówić o boomie na rynku wrocławskim – tłumaczy Paweł Orsztynowicz z wrocławskiego oddziału Home Broker.

W styczniu 2012 roku deweloperzy rozpoczęli budowę o 68,2% mniejszej liczby mieszkań niż w lipcu 2011 roku. Porównując z kolei okresy styczeń-lipiec, w tym roku wynik jest o 19,6% gorszy niż w 2011 roku. Jeszcze słabiej wyglądają dane GUS o mieszkaniach, na których budowę deweloperzy otrzymali pozwolenia. W lipcu tego roku liczba ta była o 69,8% niższa niż przed rokiem. Gdyby brać pod uwagę okresy styczeń-lipiec, w tym roku wynik jest o 40,3% gorszy niż w ubiegłym.

- Biorąc pod uwagę najświeższe dane GUS, widać, że skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji znacznie osłabła po dniu wejścia w życie tzw. „ustawy deweloperskiej”. We Wrocławiu spowolnienie jest jeszcze bardziej widoczne niż w reszcie kraju – tłumaczy Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomości.

Zdaniem specjalistów, sytuacja na rynku mieszkaniowym w przyszłym roku zależeć będzie przede wszystkim od tego, co zaproponuje rząd po wygaśnięciu programu "Rodzina na swoim".

- Na chwilę obecną to właśnie RnS napędza transakcje, a deweloperzy dostosowują cenę metra pod program – dodaje Paweł Orsztynowicz.

Przypomnijmy, w październiku zmienią się limity cen za metr kwadratowy mieszkania, poniżej których można starać się o dofinansowanie w ramach programu "Rodzina na swoim". Ale program kończy się w grudniu 2012 roku. Może to spowodować spadek popytu na nowe mieszkania.

- Statystyki napływające z sektora bankowego potwierdzają zjawisko widoczne na rynku: potencjalnym nabywcom mieszkań coraz trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, zaś ocena ich zdolności kredytowej jest dziś o wiele bardziej ostrożna niż rok czy dwa lata temu, nie wspominając już o latach boomu. Maleje także, i tak już znacznie ograniczone, znaczenie dla rynku pierwotnego programu Rodzina na Swoim. W konsekwencji realny popyt jest przede wszystkim uzależniony od polityki cenowej deweloperów - komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

Sami deweloperzy przyznają, że rynek się konsoliduje, ich rentowność obniża się, a ceny mieszkań we Wrocławiu wciąż spadają.

- Dla wrocławian liczą się te mieszkania, na które ich stać i  które jednocześnie spełniają oczekiwane funkcje. W praktyce liczy się kilka podstawowych atrybutów - lokale w czasach kryzysu nie mogą mieć metrażu przewyższającego zdolności nabywcze konsumentów. Ważny jest standard, świadczący o jakości zastosowanych materiałów i rokujący komfortowe użytkowanie. Nie obronią się też kiepskie lokalizacje. Nie ma dziś zgody klientów i przestrzeni na zakupy niepotrzebne i  nieracjonalne – tłumaczy Tomasz Sujak, dyrektor handlowy we wrocławskim Archicomie.

Deweloperzy mówią, że są argumenty za dalszą korektą cen, więc przetrwa ten, kto dostosuje produkt redukując jednocześnie koszty. Jak tłumaczy Tomasz Sujak, firmy deweloperskie nie mogą pozwalać sobie na półśrodki.

- Przetrwają firmy, które będą oferować funkcjonalne mieszkania nawet przy założeniu dalszych spadków cen. Dla branży oznacza to  konieczność szukania oszczędności w zakresie prowadzonej działalności. Walutą przetargową dla klientów jest obecnie bezpieczeństwo rynkowe deweloperów. To wartość, którą warto dobrze przeanalizować porównując różne oferty. Aktualna sytuacja prowokuje mniej stabilne podmioty do  podejmowania gwałtownych ruchów inwestycyjnych. Warto pamiętać, że  ostatecznie często koszt tego typu działań odbije się na nabywcach – dodaje Tomasz Sujak.

Jak już informowaliśmy w sierpniu, we Wrocławiu nastała wśród deweloperów moda na nazywanie swoich inwestycji apartamentowcami. To również nie jest recepta na lepszą sprzedaż.

- Nie wystarczy inwestycji nazwać apartamentem i wystawić z ceną 20% wyższą od średniej, żeby uzyskać sukces komercyjny. Praktycznie zanikł we Wrocławiu rynek apartamentów, których cena przekracza 8 -9 tysięcy za metr kwadratowy. Apartamenty, owszem, można sprzedawać, o ile zasługują one na to miano i znajdują się w cenach akceptowanych przez  rynek – wyjaśnia Tomasz Sujak.

Jaka przyszłość czeka wrocławski rynek nieruchomości? Ceny mieszkań nadal będą spadać? Zapraszamy do dyskusji.