Mieszkanie dla Młodych: zbyt niskie limity we Wrocławiu ograniczają dostępność nieruchomości

W myśl założeń ustawy z 27 września 2013 roku, program Mieszkanie dla Młodych, ma być realnym wsparciem dla młodych osób, nabywających swoje pierwsze lokum. Aby otrzymać bezzwrotne dofinansowanie, trzeba spełnić szereg kryteriów wskazanych w ustawie, a dodatkowo znaleźć mieszkanie w odpowiednim przedziale cenowym.

Brak określonych wytycznych sprawia, że np. w Łodzi czy Poznaniu aktualne limity są wyższe niż rynkowe ceny transakcyjne, a we Wrocławiu czy Krakowie ciężko jest znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do dopłaty.

Uzyskanie wsparcia finansowego przez młode rodziny, które nie posiadają odpowiedniej ilości środków pozwalających na zakup lokalu mieszkalnego, uzależnione jest w dużej mierze od limitu cen mkw. Wyznaczają je urzędy wojewódzkie na podstawie danych przesyłanych do Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) przez podmioty realizujące inwestycje budowlane o charakterze mieszkaniowym.

– Zarówno deweloperzy, jak i TBS-y oraz spółdzielnie mieszkaniowe przekazują do GUS informacje o kosztach poniesionych podczas realizacji inwestycji. Muszą jednak zrobić to w ciągu trzech dni od otrzymania zawiadomienia o konieczności wypełnienia sprawozdania o nakładach na budowę nowych budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania. GUS wysyła formularz B-09 do inwestorów po uzyskaniu informacji z Powiatowego Nadzoru Budowlanego, że dana inwestycja otrzymała pozwolenie na użytkowanie i zaświadczenie o zakończeniu budowy. Z uwagi na tak krótki czas, nie ma realnej możliwości, aby zebrać wszystkie dane warunkujące wysokość ceny transakcyjnej – mówi Krzysztof Ziajka, prezes zarządu wrocławskiego dewelopera Inkom S.A.

Dodatkowe koszty, które uwzględniają całość wykonanych prac, możliwe są do określenia dopiero po kilku miesiącach, w momencie uregulowania wszelkich należności wobec wykonawców czy dostawców materiałów.

– Nasze doświadczenie pokazuje, że ostatecznej kalkulacji można dokonać najwcześniej po ok. 3 miesiącach. Warto także podkreślić, że wskaźnik odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który używany jest do wyznaczania limitów w programie MdM, został zaczerpnięty z Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Wykorzystywany był wówczas głównie do określania wysokości czynszu w mieszkaniach komunalnych. Nie przystaje on zatem do nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym, a takie właśnie obejmuje program MdM – dodaje Krzysztof Ziajka.

Statystyki zaczerpnięte z GUS to jedynie podstawa do wyznaczania limitów cen w programie MdM. Ich wysokość określana jest po przeliczeniu wskaźnika odtworzeniowego 1 mkw. powierzchni mieszkalnej przez współczynnik, który wynosi obecnie 1,1. Wskaźnik ustalany jest przez urzędy wojewódzkie, które określają go na podstawie danych otrzymanych z GUS-u oraz własnych analiz. Sposób ich przeprowadzania nie został jednak do tej pory formalnie określony, co jest powodem powstawania różnic w poszczególnych regionach. Wskaźnik bazuje na średnim koszcie budowy 1 mkw. mieszkania, określanego z kolei przez GUS.

I tutaj – jak zauważa Krzysztof Ziajka – zaczyna się pewien problem, ponieważ GUS bierze pod uwagę dane nie tylko od deweloperów, ale także spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów, które często nie kalkulują kosztów zakupu gruntów. Zdarza się bowiem, że otrzymały je one na korzystnych warunkach w wyniku transformacji systemowych lub – jak w przypadku TBS-ów – nabyły od miasta po preferencyjnych cenach. Poza tym wskaźnik ten nie uwzględnia kosztów marketingu i obsługi sprzedażowej, które wynoszą około 4 proc. nakładów.

Co istotne, GUS bazuje na kosztach netto, a kupujący mieszkania pokrywają ostatecznie cenę brutto, tak więc jest on o kolejne 8 proc. niedoszacowany. Nie jest także uwzględniana marża dewelopera jakiej wymaga bank. Aby instytucja finansowa zgodziła się na kredytowanie, musi ona wynosić zazwyczaj 15 proc. w skali finansowanej inwestycji, której realizacja trwa od 2 do 3 lat. Pozwala to bankowi uznać, że nie budzi ona wątpliwości i jest opłacalna.

W efekcie, ustalone aktualnie limity nie odpowiadają sytuacji panującej na rynku, co może mieć wpływ na tempo rozwoju i popularność programu MdM. W skrajnych wypadkach niedoszacowanie sięga nawet 30 proc. Deweloperzy, którym zależeć będzie na tym, by ich inwestycje zostały objęte programem, będą musieli szukać dalszych oszczędności. Z jednej strony może to być lokowanie inwestycji na obrzeżach miast, a z drugiej ograniczenie kosztów związanych z budową placów zabaw, nasadzeniami zieleni, zagospodarowaniem terenu czy innymi udogodnieniami, które nie są niezbędne do właściwego funkcjonowania mieszkańców, ale podnoszą komfort życia. Mogą to być np. rowerownie, wózkownie czy też ogólnodostępne świetlice. Krzysztof Ziajka podsumowuje, że program MdM może czekać podobny scenariusz, jak w przypadku Rodziny na Swoim, którego cele zaczęto realizować dopiero po podniesieniu współczynnika do wartości 1,3.