Wiadomości
Protesty aktywistów na nic. Galeria handlowa w miejscu dworca PKS powstanie
Za budową galerii w tym miejscu było 25 radnych, jeden wstrzymał się od głosu, a sześciu zagłosowało przeciw.
Zobacz także
Dyskusja nad zagospodarowaniem terenu, na którym stoi dworzec PKS toczyła się od dłuższego czasu.
Przypomnijmy, w zeszłym roku spółka skarbu państwa Polbus-PKS sprzedała teren przy ul. Suchej. Nowy właściciel gruntu - spółka Wood, należąca do koncernu Unibail-Rodamco, chce postawić tam galerię handlową.
W tym celu konieczna była zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sierpniu urzędnicy opublikowali projekt planu, dopuszczający budowę centrum handlowego w rejonie ul. Suchej i Dyrekcyjnej.
Wkrótce potem Towarzystwo Upiększania Miasta Wrocławia, które od dawna sprzeciwia się budowie galerii handlowej w tym miejscu, wystąpiło do prezydenta Rafała Dutkiewicza o wprowadzenie zmian w koncepcji.
W połowie listopada TUMW dostał odpowiedź od urzędników - złożone uwagi nie zostały uwzględnione. Kilka dni temu wrocławscy aktywiści przedstawili własną koncepcję zagospodarowania tego obszaru.
A tuż przed głosowaniem miejskich radnych w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. Suchej i Dyrekcyjnej, grupa osób związanych z przestrzenią Wrocławia (m.in. architektów, urbanistów czy historyków sztuki) przesłała do rajców, a także do prezydenta Wrocławia list otwarty w tej sprawie.
List otwarty w sprawie terenów dworca PKS
W najbliższy czwartek Rada Miejska Wrocławia ma głosować nad przyjęciem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w rejonie ulic Suchej i Dyrekcyjnej.
W miejscu obecnego dworca PKS projekt Planu dopuszcza mega-strukturę – obiekt wielofunkcyjny o dominującej funkcji handlowej i dopuszczonej powierzchni zabudowy ponad 4 hektarów.
W naszej ocenie projekt w niedostatecznym stopniu podejmuje kwestie kluczowe dla rozwoju Miasta w tym rejonie, w szczególności:
-nie zapewnia odpowiedniej szerokości ul. Suchej dla budowy zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej,
- nie zapewnia rezerwy dla rozbudowy węzła w przyszłości - wraz ze wzrostem potrzeb Miasta,
- nie wprowadza żadnych ograniczeń dla powierzchni handlowej w tym terenie,
- w sposób niedostateczny precyzuje zagadnienia związane z możliwą budową dworca PKS i wykształcenia jego powiązań z węzłem przesiadkowym,
- operuje skalą niewłaściwą dla centrum Wrocławia.
W procedurze sporządzania projektu Planu Miejscowego nie uwzględniono szeregu uwag formułowanych przez organizacje społeczne - de facto przedkładając terminowość procedury ponad rozważenie uzasadnionych wątpliwości, wynikających z rangi i znaczenia terenu dla Miasta.
Poniżej pragniemy się odnieść do zasadniczych problemów związanych z projektem Planu Miejscowego:
1. Węzeł przesiadkowy
We Wrocławiu od lat w sąsiedztwie Dworca Głównego PKP nie udało się wykształcić zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej. Przystanki komunikacji zbiorowej, rozrzucone wokół Dworca Głównego, nie są intuicyjne nawet dla wrocławian - nie wspominając o gościach w naszym Mieście.
Po części obecny stan wynika z koncepcji organizacji placu przed dworcem PKP, któremu po niedawnej przebudowie nadano publiczny i rekreacyjny charakter – tym samym czyniąc zeń wizytówkę Miasta. Bezpośrednią konsekwencją tych działań winno być jednakże przystąpienie do wykorzystania jedynego, naturalnego i wciąż realnego miejsca na wykształcenie zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej – to jest terenu między dworcami PKP i PKS, wzdłuż ulicy Suchej. Tym bardziej, iż jest to również jedyny ekstensywnie zabudowany dziś teren, mogący służyć w przyszłości jako rezerwa komunikacyjna dla rozwijającego się Miasta.
Podobne węzły w ostatnich latach zrealizowano w Dreźnie i Lipsku - miastach porównywalnych, bądź mniejszych od Wrocławia. W obu przypadkach zajmują one pas terenu o szerokości odpowiednio 60m między liniami zabudowy.
W projekcie Planu Miejscowego przewidziana szerokość ulicy Suchej w liniach rozgraniczających w obrębie planowanego węzła komunikacji zbiorowej wynosi 27,2m. Choć pozwala to na wprowadzenie linii tramwajowej bezpośrednio między dworcami – to w praktyce utrudnia, bądź wręcz uniemożliwia stworzenie w przyszłości odpowiedniego skalą, zintegrowanego węzła przesiadkowego – tym samym konserwując obecny układ. Planując przyszłość Miasta nie można zadowolić się wyłącznie rozwiązaniami ledwie odpowiadającymi na dzisiejsze bolączki – rozwój wymaga antycypowania przyszłych potrzeb i umożliwienia ich realizacji.
2. Strategia komunikacyjna
Dla tego cennego dla Miasta terenu od blisko 15 lat wciąż obowiązuje Plan Miejscowy, który bez wątpienia wymaga aktualizacji – zwłaszcza w kontekście realizacji w ostatnich latach szeregu znaczących inwestycji w najbliższym sąsiedztwie.
Niestety w tym czasie nie dyskutowano publicznie żadnej koncepcji urbanistyczno-komunikacyjnej dla tego terenu, która uwzględniałaby potrzeby Miasta w perspektywie kilkudziesięciu lat - stanowiąc podstawę dla nowego Planu Miejscowego.
Dziś, wobec zakupu terenu dworca PKS przez prywatnego Inwestora, Miasto przystąpiło do zmiany Planu – aby umożliwić realizację przewidywanej przezeń zabudowy. Należy podkreślić, iż zagospodarowanie i ucywilizowanie tego terenu jest bardzo potrzebne i długo wyczekiwane przez wrocławian. Niestety potrzeby komunikacyjne i przestrzenne Mieszkańców nie zostały w porę wyartykułowane – w efekcie czego brak ich spełnienia w projekcie Planu Miejscowego.
Podkreślmy, iż aktualnie takie miasta jak Olkusz (40 tys. mieszkańców) czy Stargard Szczeciński (70 tys. mieszkańców) ogłosiły ogólnopolskie konkursy urbanistyczne, poszukujące optymalnego kształtu zintegrowanych węzłów przesiadkowych w sąsiedztwie dworców PKP.
3. Handel wielkopowierzchniowy w mieście
Plan Miejscowy dopuszcza zabudowę terenu jedną kubaturą, o powierzchni rzutu około 42.000m2, z elewacjami długości 220m i 160m, bez wyznaczenia obligatoryjnych otwartych przestrzeni publicznych – wewnętrznych pasaży czy placów. Teoretycznie pozwala to na realizację centrum handlowego o powierzchni nawet 150.000m2, kilkukrotnie większego od Galerii Dominikańskiej czy Arkad Wrocławskich.
Wrocław według raportu „Polish Retail Guide” z marca 2013 znajduje się w czołówce polskich miast powyżej 500.000 mieszkańców pod względem nasycenia powierzchnią w centrach handlowych – ze współczynnikiem wynoszącym 576 m2 na 1000 mieszkańców.
Potencjał ekonomiczny Mieszkańców Wrocławia jest ograniczony i oczywistym jest, że budowa kolejnych centrów handlowych nie pozostaje bez wpływu na nasycenie usługami i handlem Centrum Miasta - czego dobitnym przykładem jest dzisiejszy kryzys ulicy Świdnickiej.
Galeria handlowa może zadziałać jako katalizator zmian – które dla terenu dworca PKS są niezbędne - jednakowoż wielkość dopuszczalnej powierzchni nie powinna być nieograniczona, powinna respektować interes ogółu Mieszkańców. We Wrocławiu na etapie sporządzania planów miejscowych nie przeprowadza się analiz nasycenia handlem wielkopowierzchniowym, co zostało potwierdzone w trakcie dyskusji o tym terenie.
Dla porównania - w śródmieściu czeskiej Pragi, w obszarach o mieszanej zabudowie dopuszcza się centra handlowe o powierzchni sprzedaży do 5.000m2, wyjątkowo do 15.000m2; w obszarach centralnych - do 15.000m2, wyjątkowo do 40.000m2. Oprócz powyższych regulacji dopuszczona wielkość zabudowy uzależniona jest dodatkowo od powierzchni działki, ograniczona wskaźnikiem intensywności zabudowy – zazwyczaj od 0,8 do 3,2. W Projekcie Planu wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 10, przy dopuszczeniu zabudowy 98% terenu.
4. Reguły zabudowy
Teren dworca PKS znajduje się w miejscu dawnych Pól Stawowych, stąd brak historycznej sieci ulicznej – na jego obszarze znajdował się miejski park (Teichäcker Park), kościół Św. Zbawiciela, plac zabaw oraz - w mniejszej części - zabudowa wzdłuż ulicy Suchej. Przedmieście Oławskie i Świdnickie było zaś historycznie zabudowywane kwartałami o powierzchni zbliżonej do 1,5ha.
Decydując się dziś na zabudowę tego niegdyś otwartego, parkowego terenu winniśmy stosować zasady wynikające z charakteru śródmieścia, nie zaś typowe dla centrum handlowego z przedmieść. Dla porównania dopuszczona powierzchnia zabudowy potencjalnego obiektu - ponad 4ha - stanowi dwukrotną wielkość Galerii Dominikańskiej z hotelem Mercure łącznie!
Uważamy, iż podział terenu ciągami pieszymi i przestrzeniami publicznymi oraz utrzymanie sąsiedztwa prawdziwej zieleni może zaowocować obiektami, które w sposób bardziej odpowiedni spełnią potrzeby komercyjne Inwestora - jednocześnie czyniąc zadość potrzebom Mieszkańców i w cywilizowany sposób odwołując się do historii Miejsca.
5. Dyskusja społeczna
Wokół planów zabudowy terenów dworca PKS toczy się dyskusja społeczna. Swoje postulaty, w tym postulaty formalne - jako uwagi do Projektu Planu, złożyły organizacje społeczne i indywidualni wnioskodawcy. Fakt ten cieszy i wymaga największego szacunku.
Niestety rozpoczęta dyskusja pozostała bez echa. Choć wiele z wnoszonych uwag sformułowanych jest być może językiem nie w pełni planistycznym, to zwracają jednak uwagę na szereg istotnych i realnych potrzeb Mieszkańców, pominiętych w projekcie Planu Miejscowego – są dowodem ich dbałości o przyszłość i rozwój Miasta.
Wydaje się również, iż w przypadku zmian planów miejscowych na wniosek i na podstawie koncepcji inwestorów należałoby jako regułę na przyszłość przyjąć publikację wraz z projektem planu także koncepcji zabudowy, w oparciu o którą ów projekt powstał. Niewątpliwie wpłynęłoby to na jakość dyskusji publicznej, wyznaczając tym samym nowy standard w relacjach między Miastem a jego Mieszkańcami.
Zważywszy na powyższe apelujemy o rozwagę i chwilę zastanowienia.
Powrót Projektu Planu Miejscowego dla terenu Dworca PKS i ulicy Suchej na deski kreślarskie Biura Rozwoju Wrocławia może być wyłącznie dowodem rozsądku i szczerej troski Włodarzy o przyszłość tego wymagającego i kluczowego dla rozwoju Miasta miejsca.
Przemysław Filar
Michał Goncerzewicz
Maciej Lose
Stanisław Lose
Marcin Molik
Marek Nowak
Michał Romański
Jakub Snopek
Justyna Śmigasiewicz
Agnieszka Zając
Arkadiusz Zakrzewski
prof. Agnieszka Zabłocka - Kos
prof. Olgierd Czerner
dr hab. Rafał Eysymontt
dr Marek Lamber
dr Zenon Marciniak
Michał Majewski
Paweł Rosner
Magdalena Szwajcowska
Tagi: dworzec PKS, galeria na dworcu PKS, rada miejska, rafał dutkiewicz, galerie handlowe wrocław, galeria przy ul. Suchej
Zobacz także
Komentarze (4):
Zamieszczone komentarze są prywatnymi opiniami Użytkowników portalu. Redakcja portalu www.tuwroclaw.com nie ponosi odpowiedzialności za ich treść.
Najczęściej czytane
-
Życzenia wielkanocne dla każdego. Nowe, piękne i oryginalne życzenia na Wielkanoc 2024
44530 -
Życzenia na Wielkanoc - piękne życzenia świąteczne dla każdego. Oryginalne, wesołe, religijne, zwyczajne. Najlepsze życzenia wielkanocne w 2024 roku
37758 -
Bardzo fajne życzenia wielkanocne - oryginalne, wesołe, ciekawe [WIELKANOC 2024]
24570 -
Autobus nie zatrzymuje się na przystanku. "Kierowca boi się, że dostanie mandat"
19576 -
Z tych osiedli we Wrocławiu uciekają ludzie. W krótkim czasie ubyło tysiące mieszkańców
18782
Najczęściej komentowane
-
Dziś Wielki Piątek i ścisły post. Co wolno, a co jest zakazane? Wszystko zależy od wieku
8 -
Sondaż: Izabela Bodnar wygrywa wybory prezydenta Wrocławia
7 -
Rafał Dutkiewicz poparł rywalkę Jacka Sutryka. "Wrocław potrzebuje zmiany"
4 -
Zmiana czasu na letni. Nareszcie przestawiamy zegarki, będzie dłużej jasno!
4 -
Dutkiewicz: Ludzie Dutkiewicza powinni odejść. Sutryk jest pierwszy na tej liście
3
Alert TuWrocław
Byłeś świadkiem wypadku? W Twojej okolicy dzieje sie coś ciekawego? Chcesz opublikować recenzję z imprezy kulturalnej? Wciel się w rolę reportera www.tuwroclaw.com i napisz nam o tym!
Wyślij alert
~mdj11 2013-11-28
10:59:33
Witam
Wielki "szacun" dla naszych wrocławskich architektów, urbanistów i innych za taki list. Podpisuję się pod nimi wszystkimi kończynami !!!
Chociaż nie jestem żadnym z tych specjalistów, to uważam, że w moim mieście buduje się coraz więcej brzydoty, zimnej architektury, gdzie panuje jednolita "ściana", gdzie brak jest łamania formy, bogactwa detali, różnorodności zastosowania materiałów. Przykłąd? Nowe projekty budynków przy placu Wróblewskiego czy dwa obiekty biurowo-usługowe staną między ulicą Ruską a św. Mikołaja a które wyglądają jak betonowe bunkry. I tak można by mnożyć. Z drugiej strony można pokazać to, co wygląda bardzo interesująco i inspirująco. Zdaje się, że radni z prezydentem idą tylko na łatwiznę i kasę za sprzedany teren.
~mieszkaniec 2013-11-28
14:19:12
Wielki szacun dla Architektow,
Drodzy Radni,
lad przestrzenny ma bezposredni wplyw na jakosc zycia w miescie a ta na atrakcyjnasc inwestycyjna miasta. Pomyslcie prosze dlugookresowo i strategicznie. Miasto to 640 tys mieszkancow a nie inwestor.
~jvri 2013-11-29
10:02:35
wszystko bedzie lepsze od stanu obecnego.
~mdj11 2013-11-30
12:53:41
Cyt.: "wszystko bedzie lepsze od stanu obecnego."
A czy na pewno??? Proszę popatrzeć na "wisielczy" plac Nowy Targ !!! Jaka tam martwota !!! I to ma być lepsze?! A te komunistyczne okalające budynki! Zburzyć !!! Odbudować poprzednią architekturę ale w nowoczesnej formie, przywracając przy okazji dawną uliczkę. Można nowocześnie tak, jak wygląda kamienica przy kościele garnizonowym.