Wrocławianie chcą mieszkać na swoim. Tylko jak?

– Chcę kupić mieszkanie. Czy to dobry czas?

– Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper: Ubiegły rok był pod tym względem bardzo dobry. Nastąpiły obniżki stóp procentowych i tylko do końca roku mieliśmy możliwość zaciągania kredytu bez posiadania wkładu własnego. W tym roku przy zaciąganiu kredytu hipotecznego musimy mieć przynajmniej 5% wkładu, co niektórym utrudnia uzyskanie kredytu, ale nie jest to kwota nie do przeskoczenia. Pamiętajmy przy tym, że wkład własny może oznaczać lepsze warunki kredytowania, czyli niższe raty. Zatem 2014 rok to wciąż dobry czas na szukanie mieszkania, tym bardziej, że od przyszłego roku wymagany wkład własny będzie wynosił już 10%.

– A jak to wygląda na wrocławskim rynku - mieszkańcy chętnie kupują?

– W ubiegłym roku wrocławianie dużo śmielej podejmowali decyzję o kupnie mieszkania, niż przez ostatnie kilka lat. Rynek odczuł ożywienie. To był najlepszy okres od czasu boomu na nowe mieszkania w 2007 roku.

– Dlaczego?

– W 2013 roku pierwszy raz od lat firmy miały szansę funkcjonować w warunkach naturalnej konkurencji rynkowej. Wcześniej tę równowagę zachwiały dopłaty do kredytów hipotecznych, czyli program Rodzina na Swoim.

– Celem programu miało być przecież ułatwienie kupna pierwszego mieszkania. 

– W założeniu tak, ale w praktyce wyglądało to już trochę inaczej. Program wspierał kupno mieszkań, ale ze względu na ograniczenia – niska cena za metr kwadratowy – były to mieszkania tańsze, o niższym standardzie. W przypadku Wrocławia usytuowane na obrzeżach miasta, gdzie grunt jest tani – bez właściwego zagospodarowania części wspólnych, infrastruktury drogowej czy komunikacji miejskiej. To ma swoje negatywne konsekwencje.

– Jakie?

– Mieszkańcy przenoszą się na przedmieścia, a te nowe podmiejskie osiedla wymagają inwestycji w drogi dojazdowe, żłobki, przedszkola i szkoły. Musi to zagwarantować gmina z podatków wszystkich mieszkańców. To obciążenie finansowe dla miasta i podatników. Brak komunikacji zbiorowej przełoży się na korki w centrach, bo wszyscy zaczną dojeżdżać samochodami. Inwestycje w rozbudowę przedmieść spowodują „starzenie się” dzielnic z dobrą infrastrukturą, zabraknie impulsu do rewitalizacji zdegradowanych terenów poprzemysłowych w niewielkiej odległości od centrum.

– O tym także warto myśleć kupując mieszkanie?

– Oczywiście, bo osiedla ze słabo rozwiniętą infrastrukturą, budowane w niskim standardzie dla samych mieszkańców mogą okazać się w przyszłości pułapką. Po 8 latach skończą się dopłaty, raty kredytu wzrosną ze względu na wyższe marże i w przypadku chęci zbycia takiego mieszkania może się okazać, że mamy dużą podaż takich lokali, co nie wpłynie korzystnie na ich cenę. Tymczasem największym powodzeniem na rynku wtórnym cieszą się mieszkania z dobrą lokalizacją i komunikacją. To pokazuje, gdzie tak naprawdę chcemy mieszkać.

– Ale gdyby nie dopłaty, ta wąska grupa nie mogłaby sobie pozwolić na kupno mieszkania.

– Z dopłat korzystały osoby, które miały zdolność kredytową i tak czy inaczej dostałyby w banku kredyt. Mogły zatem pozwolić sobie na nieco droższe mieszkanie w lepszej lokalizacji, które byłoby zdecydowanie bardziej wartościową inwestycją. Potwierdza to właśnie sytuacja z 2013 roku. Mieliśmy przerwę w dopłatach rządowych, ale wcale nie zniechęciło to Polaków do kupowania mieszkań. Okazało się, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania jest bardzo duże. Początek roku przyniósł całemu rynkowi chwilowe wahania związane z wygaszeniem programu Rodzina na Swoim, ale sytuacja bardzo szybko się ustabilizowała. Wielu deweloperów poradziło sobie bardzo dobrze, odnotowując duże wzrosty.

– Jakieś przykłady?

– Możemy posłużyć się własnym przykładem. Kończymy inwestycję Lokum di Trevi na Tarnogaju, gdzie sprzedaliśmy niemal wszystkie z 650 mieszkań. Niedługo oddamy mieszkańcom pierwszy etap Lokum da Vinci na Gądowie Małym i jeszcze w tym roku rozpoczniemy kolejną inwestycję bardzo blisko centrum miasta. Rozwijamy się bardzo intensywnie, w czym pomogły zmiany, jakie przyniósł 2013 rok. Jedynie nieliczni deweloperzy nie odnaleźli się w nowej sytuacji. Ale równowaga znowu stoi pod znakiem zapytania - ruszył program Mieszkanie dla Młodych, który może prowokować nienaturalną migrację za tanimi mieszkaniami.

– Czy istnieje możliwość, że zwiększony zostanie limit programu Mieszkanie dla Młodych dla Wrocławia?

– Na dzisiaj możemy jedynie stwierdzić, że obowiązujący limit nie przystaje do realiów rynkowych, czego dowodem jest znikoma ilość mieszkań spełniająca warunki programu. Zwiększenie limitu byłoby więc logicznym krokiem, ale trudno spekulować, czy tak się stanie.

– Dlaczego limit nie odzwierciedla realiów?

– Przy obliczaniu limitów kluczowy jest średni wskaźnik przeliczeniowy, który pokazuje średni koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania w danej gminie. Wskaźnik dla Wrocławia w pierwszym kwartale 2014 roku wynosi 4340 zł, ale kryteria jego obliczania budzą wątpliwość. Wojewoda, podając wartość wskaźnika, może sięgnąć po dane od różnych podmiotów – spółdzielni budowlanych, budownictwa indywidualnego czy Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Budowa mieszkań na przykład na peryferiach miasta daje zupełnie inne wskaźniki niż budowa mieszkań zlokalizowanych w atrakcyjnym miejscu bliżej centrum. Zastrzeżenia budzi również założenie, że mówimy o stanie surowym metra kwadratowego mieszkania, a przecież dochodzą jeszcze koszty wykonania prac adaptacyjnych, czyli kolejne kilkaset złotych do metra kwadratowego.

– Będziemy więc kupowali mieszkania na przedmieściach?

– Trudno już teraz wyrokować, ale patrząc na to, jakie efekty przyniósł program Rodzina na Swoim, można się spodziewać podobnych tendencji. We Wrocławiu limit ceny za metr kwadratowy w programie Mieszkanie dla Młodych wynosi 4774 zł. W ścisłej tkance miasta nie znajdziemy mieszkań w tej cenie. To znacznie zawęża tym młodym ludziom wybór. Stają oni przed dylematem: tańsze mieszkanie na obrzeżach, czy nieco droższe we Wrocławiu.

– A więc jak wybrać?

– Własne „M” to fundament majątku. Dlatego tak ważne są – bez względu na ostateczny cel zakupu – lokalizacja, jakość i standard wykonania. Decyzja o zakupie będzie łatwiejsza, gdy spojrzymy na problem długoterminowo. Warto postawić sobie pytanie: jak długo będę dojeżdżać do pracy, gdzie będzie szkoła dla mojego dziecka, ile jemu zajmie dojazd? Kiedy zsumujemy dodatkowe koszty, może się okazać, że tak naprawdę dopłacamy. Świadomi konsumenci, dla których próg ceny Mieszkania dla Młodych nie jest jedynym wyznacznikiem, szukają solidnych inwestycji w dobrych lokalizacjach. Widzimy to na swoim przykładzie. Do Lokum trafiają właśnie tacy klienci.