Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera? Radzi ekspert

W dobie internetu znaleźć można wiele istotnych i ogólnodostępnych informacji o deweloperze, nie ponosząc przy tym żadnych kosztów. Podstawowe informacje znajdziemy w Krajowym Rejestrze Sądowym (https://ems.ms.gov.pl/krs/wyszukiwaniepodmiotu) i Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (https://prod.ceidg.gov.pl). Na stronie dewelopera można zapoznać się nie tylko z ofertą, ale również wizualizacjami projektu oraz informacjami o poprzednich i obecnych inwestycjach. Cennym źródłem informacji jest również elektroniczna księga wieczysta (https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do) prowadzona dla gruntu, na którym ma zostać wybudowana nieruchomość. Podchodząc z dużą dozą ostrożności warto przejrzeć fora internetowe, które bogate są w opinie osób które już kupiły mieszkanie od interesującego nas dewelopera. Oczywiście Internet nie jest jedynym źródłem informacji. Od wejścia w życie tzw. „ustawy deweloperskiej”, która nałożyła na deweloperów szereg obowiązków, na szczególną uwagę zasługuje prospekt informacyjny dostarczający fundamentalnych informacji o przedsięwzięciu. Ostatecznie, można udać się do siedziby dewelopera, odwiedzić jego zrealizowane inwestycje, czy skorzystać z porady prawnej.

Przechodząc do szczegółowej analizy, zacząć należy od najprostszych metod, czyli analizy Krajowego Rejestru Sądowego oraz Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Znając podstawowe dane, jakimi jest NIP i nr KRS dewelopera, w aktach rejestrowych KRS, znajdziemy informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne, lub czy komornik nie prowadził postępowania egzekucyjnego które zostało umorzone jako bezskuteczne. Zweryfikować można sposób reprezentacji firmy przy zawieraniu umów z klientami, a także sprawdzić czy spółka nie funkcjonowała wcześniej pod inną nazwą. Ponadto, każdy podmiot wpisany do KRS, ma obowiązek co roku przedkładać sprawozdanie finansowe, które umożliwi ocenę kondycji finansowej spółki. Warto również sprawdzić w internetowych raportach sieć powiązań dewelopera, jego członków zarządu i wspólników z innymi przedsiębiorcami, celem ustrzeżenia się przed nierzetelną, podejrzaną czy niewiarygodną finansowo firmą.

Kolejnym bardzo prostym i bezpłatnym krokiem jest sprawdzenie stanu prawnego oraz tytułu prawnego dewelopera do gruntu, na którym prowadzi inwestycję. Przeglądając w Internecie elektroniczną księgę wieczystą w dziale II można dowiedzieć się czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy użytkownikiem wieczystym. Dział III księgi wieczystej dostarczy istotnych informacji o ewentualnych prawach, roszczeniach, ciężarach i ograniczeniach nieruchomości. Warto skonsultować z prawnikiem niepokojące nas wpisy, które w przyszłości mogą nastręczyć wiele problemów. Niezależnie od informacji zawartych w księdze wieczystej, warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego dowiemy się (oprócz prospektu informacyjnego) o planowanej zabudowie sąsiedztwa.

Wiarygodność dewelopera podnosi (ale wcale o niej nie przesądza) przynależność do organizacji branżowych. Na szczególną uwagę zasługuje Polski Związek Firm Deweloperskich, który nie tylko weryfikuje działalność swoich członków, ale również wymaga od nich stosowania dobrych praktyk przy kontaktach z klientami. Istotnym jest również Certyfikat Dewelopera, przyznawany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa. Uzyskują go rzetelni i wiarygodni deweloperzy, działający na rynku przez minimum trzy lata, posiadający w portfolio przynajmniej trzy budynki wielorodzinne lub dwadzieścia domów jednorodzinnych, a także wykazujący dobrą kondycję finansową. Dokument przyznawany jest na dwa lata, a po upływie tego okresu każdy deweloper musi się poddać kolejnej weryfikacji.

Następnym krokiem pozwalającym ocenić wiarygodność dewelopera jest posiadanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę tzn. takiej, której nie można zaskarżyć w ramach postępowania administracyjnego (nie sądowego). Pamiętać bowiem należy, że prowadzenie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji stanowi samowolę budowlaną, która może skutkować m.in. wydaniem nakazu wstrzymania prowadzenia prac, a w ostateczności nawet nakazem rozbiórki.

Bardzo dużo o wiarygodności dewelopera mówią zapisy proponowanej przez niego umowy, którą należy przed podpisaniem wnikliwie przeanalizować. W szczególności baczną uwagę należy zwrócić na prawa i obowiązki stron umowy, sposób ich ukształtowania oraz czy zachowana została równowaga stron (np. czy deweloper nie zastrzega kar umownych dla klienta, sam zaś z większości się zwalnia). W umowie powinna się znaleźć również data przeniesienia prawa własności lokalu, w tym sankcje za nie dotrzymanie wskazanego terminu. Istotnym elementem umowy jest również tryb usuwania usterek oraz zasady finansowania przedsięwzięcia. Jeżeli deweloper nie chce negocjować pewnych zapisów, nie zgadza się na zachowanie równowagi w zakresie praw i obowiązków stron, czy stroni od wprowadzenia korzystnych dla nas postanowień, warto zastanowić się czy chcemy bezrefleksyjnie zgadzać się na proponowane przez niego zapisy bez jakichkolwiek ustępstw na naszą rzecz.

Wreszcie, na sam koniec publikacji, pozostawiono omówienie najważniejszego dokumentu, który umożliwi weryfikację nie tylko dewelopera ale i całej prowadzonej przez niego inwestycji, a jest nim prospekt informacyjny. Jak już wcześniej wskazano, ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów szereg obowiązków, a jednym z nich jest sporządzenie i nieodpłatne doręczenie - na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej - prospektu informacyjnego inwestycji wraz z załącznikami.

Prospekt informacyjny obowiązkowo powinien zawierać szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prospekt ten sporządzony przez dewelopera podzielony jest na dwie części: ogólną i indywidualną.

Część ogólna prospektu powinna zawierać w szczególności:

1. dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;

2. opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera;

3. wyszczególnione informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz warunków odstąpienia od umowy, w tym informacje dotyczące gruntu i budynku, a w szczególności obciążenia hipoteczne, przewidziane inwestycje w promieniu 1 km od nieruchomości oraz informacje dotyczące pozwolenia na budowę;

• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości;
• opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i rozmieszczenie ich na nieruchomości;
• sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• harmonogram przedsięwzięcia;
• informacje dotyczące środków ochrony nabywcy (rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe);
• warunki odstąpienia od umowy.

W części indywidualnej prospektu, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości, zawarte powinny być m.in. informacje odnośnie ceny za 1 m2, liczby kondygnacji, standardu prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego, liczby lokali w budynku, liczby miejsc garażowych, dostępnych w budynku mediów, a także określenie usytuowania mieszkania.

Prospekt informacyjny zawiera więc wszelkie niezbędne informacje dotyczące zarówno dewelopera jak i konkretnej inwestycji. Jest to obowiązkowa lektura dla każdej osoby, która na własną rękę planuje zakup lokalu od dewelopera. Wnikliwa analiza prospektu pomoże nam uniknąć nietrafnego wyboru nowego lokum oraz dostarczyć informacji o kondycji ekonomicznej dewelopera oraz jego pozycji na rynku nieruchomości.

Inwestując olbrzymie środki finansowe na zakup nieruchomości, warto część z nich przeznaczyć na profesjonalną pomoc prawnika, który zabezpieczy nasze interesy. Czasami jego obecność i wiedza będzie niezbędna przy negocjowaniu treści umowy z deweloperem, czy przy analizie niekorzystnych dla nas zapisów. Wreszcie to prawnik posiadający szeroką wiedzę z branży nieruchomości, będzie mógł w odpowiedni sposób przeglądnąć i wyselekcjonować przydatne dokumenty w Krajowym Rejestrze Sądowym czy zbadać księgę wieczystą danej nieruchomości.