Protesty aktywistów na nic. Galeria handlowa w miejscu dworca PKS powstanie

Apele wrocławian sprzeciwiających się budowie galerii handlowej w miejscu, gdzie obecnie stoi dworzec PKS, nie przyniosły rezultatu. W trakcie czwartkowej sesji Rady Miejskiej wrocławscy rajcy zagłosowali za przyjęciem planu zagospodarowania terenu w rejonie ul. Suchej i Dyrekcyjnej, który zezwala właścicielowi tego gruntu na postawienie tam dużego centrum handlowego.

Za budową galerii w tym miejscu było 25 radnych, jeden wstrzymał się od głosu, a sześciu zagłosowało przeciw.

Dyskusja nad zagospodarowaniem terenu, na którym stoi dworzec PKS toczyła się od dłuższego czasu.

Przypomnijmy,  w zeszłym roku spółka skarbu państwa Polbus-PKS sprzedała teren przy ul. Suchej. Nowy właściciel gruntu - spółka Wood, należąca do koncernu Unibail-Rodamco, chce postawić tam galerię handlową.

W tym celu konieczna była zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sierpniu urzędnicy opublikowali projekt planu, dopuszczający budowę centrum handlowego w rejonie ul. Suchej i Dyrekcyjnej.

Wkrótce potem Towarzystwo Upiększania Miasta Wrocławia, które od dawna sprzeciwia się budowie galerii handlowej w tym miejscu, wystąpiło do prezydenta Rafała Dutkiewicza o wprowadzenie zmian w koncepcji.

W połowie listopada TUMW dostał odpowiedź od urzędników - złożone uwagi nie zostały uwzględnione. Kilka dni temu wrocławscy aktywiści przedstawili własną koncepcję zagospodarowania tego obszaru.

A tuż przed głosowaniem miejskich radnych w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. Suchej i Dyrekcyjnej, grupa osób związanych z przestrzenią Wrocławia (m.in. architektów, urbanistów czy historyków sztuki) przesłała do rajców, a także do prezydenta Wrocławia list otwarty w tej sprawie.

List otwarty w sprawie terenów dworca PKS

W najbliższy czwartek Rada Miejska Wrocławia ma głosować nad przyjęciem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w rejonie ulic Suchej i Dyrekcyjnej.

W miejscu obecnego dworca PKS projekt Planu dopuszcza mega-strukturę – obiekt wielofunkcyjny o dominującej funkcji handlowej i dopuszczonej powierzchni zabudowy ponad 4 hektarów.

W naszej ocenie projekt w niedostatecznym stopniu podejmuje kwestie kluczowe dla rozwoju Miasta w tym rejonie, w szczególności:

-nie zapewnia odpowiedniej szerokości ul. Suchej dla budowy zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej,
- nie zapewnia rezerwy dla rozbudowy węzła w przyszłości - wraz ze wzrostem potrzeb Miasta,
- nie wprowadza żadnych ograniczeń dla powierzchni handlowej w tym terenie,
- w sposób niedostateczny precyzuje zagadnienia związane z możliwą budową dworca PKS i wykształcenia jego powiązań z węzłem przesiadkowym,

- operuje skalą niewłaściwą dla centrum Wrocławia.

W procedurze sporządzania projektu Planu Miejscowego nie uwzględniono szeregu uwag formułowanych przez organizacje społeczne - de facto przedkładając terminowość procedury ponad rozważenie uzasadnionych wątpliwości, wynikających z rangi i znaczenia terenu dla Miasta.

Poniżej pragniemy się odnieść do zasadniczych problemów związanych z projektem Planu Miejscowego:

1.    Węzeł przesiadkowy

We Wrocławiu od lat w sąsiedztwie Dworca Głównego PKP nie udało się wykształcić zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej. Przystanki komunikacji zbiorowej, rozrzucone wokół Dworca Głównego, nie są intuicyjne nawet dla wrocławian - nie wspominając o gościach w naszym Mieście.

Po części obecny stan wynika z koncepcji organizacji placu przed dworcem PKP, któremu po niedawnej przebudowie nadano publiczny i rekreacyjny charakter – tym samym czyniąc zeń wizytówkę Miasta. Bezpośrednią konsekwencją tych działań winno być jednakże przystąpienie do wykorzystania jedynego, naturalnego i wciąż realnego miejsca na wykształcenie zintegrowanego węzła przesiadkowego komunikacji publicznej – to  jest terenu między dworcami PKP i PKS, wzdłuż ulicy Suchej. Tym bardziej, iż jest to również jedyny ekstensywnie zabudowany dziś teren, mogący służyć w przyszłości jako rezerwa komunikacyjna dla rozwijającego się Miasta.

Podobne węzły w ostatnich latach zrealizowano w Dreźnie i Lipsku - miastach porównywalnych, bądź mniejszych od Wrocławia. W obu przypadkach zajmują one pas terenu o szerokości odpowiednio 60m między liniami zabudowy.

W projekcie Planu Miejscowego przewidziana szerokość ulicy Suchej w liniach rozgraniczających w obrębie planowanego węzła komunikacji zbiorowej wynosi 27,2m. Choć pozwala to na wprowadzenie linii tramwajowej bezpośrednio między dworcami – to w praktyce utrudnia, bądź wręcz uniemożliwia stworzenie w przyszłości odpowiedniego skalą, zintegrowanego węzła przesiadkowego – tym samym konserwując obecny układ. Planując przyszłość Miasta nie można zadowolić się wyłącznie rozwiązaniami ledwie odpowiadającymi na dzisiejsze bolączki – rozwój wymaga antycypowania przyszłych potrzeb i umożliwienia ich realizacji.

2.    Strategia komunikacyjna

Dla tego cennego dla Miasta terenu od blisko 15 lat wciąż obowiązuje Plan Miejscowy, który bez wątpienia wymaga aktualizacji – zwłaszcza w kontekście realizacji w ostatnich latach szeregu znaczących inwestycji w najbliższym sąsiedztwie.

Niestety w tym czasie nie dyskutowano publicznie żadnej koncepcji urbanistyczno-komunikacyjnej dla tego terenu, która uwzględniałaby potrzeby Miasta w perspektywie kilkudziesięciu lat - stanowiąc podstawę dla nowego Planu Miejscowego.

Dziś, wobec zakupu terenu dworca PKS przez prywatnego Inwestora, Miasto przystąpiło do zmiany Planu – aby umożliwić realizację przewidywanej przezeń zabudowy. Należy podkreślić, iż zagospodarowanie i ucywilizowanie tego terenu jest bardzo potrzebne i długo wyczekiwane przez wrocławian. Niestety potrzeby komunikacyjne i przestrzenne Mieszkańców nie zostały w porę wyartykułowane – w efekcie czego brak ich spełnienia w projekcie Planu Miejscowego.

Podkreślmy, iż aktualnie takie miasta jak Olkusz (40 tys. mieszkańców) czy Stargard Szczeciński (70 tys. mieszkańców) ogłosiły ogólnopolskie konkursy urbanistyczne, poszukujące optymalnego kształtu zintegrowanych węzłów przesiadkowych w sąsiedztwie dworców PKP.

3.    Handel wielkopowierzchniowy w mieście

Plan Miejscowy dopuszcza zabudowę terenu jedną kubaturą, o powierzchni rzutu około 42.000m2,      z elewacjami długości 220m i 160m, bez wyznaczenia obligatoryjnych otwartych przestrzeni publicznych – wewnętrznych pasaży czy placów. Teoretycznie pozwala to na realizację centrum handlowego o powierzchni nawet 150.000m2, kilkukrotnie większego od Galerii Dominikańskiej czy Arkad Wrocławskich.

Wrocław według raportu „Polish Retail Guide” z marca 2013 znajduje się w czołówce polskich miast powyżej 500.000 mieszkańców pod względem nasycenia powierzchnią w centrach handlowych – ze współczynnikiem wynoszącym 576 m2 na 1000 mieszkańców.

Potencjał ekonomiczny Mieszkańców Wrocławia jest ograniczony i oczywistym jest, że budowa kolejnych centrów handlowych nie pozostaje bez wpływu na nasycenie usługami i handlem Centrum Miasta - czego dobitnym przykładem jest dzisiejszy kryzys ulicy Świdnickiej.

Galeria handlowa może zadziałać jako katalizator zmian – które dla terenu dworca PKS są niezbędne - jednakowoż wielkość dopuszczalnej powierzchni nie powinna być nieograniczona, powinna respektować interes ogółu Mieszkańców. We Wrocławiu na etapie sporządzania planów miejscowych nie przeprowadza się analiz nasycenia handlem wielkopowierzchniowym, co zostało potwierdzone w trakcie dyskusji o tym terenie.

Dla porównania - w śródmieściu czeskiej Pragi, w obszarach o mieszanej zabudowie dopuszcza się centra handlowe o powierzchni sprzedaży do 5.000m2, wyjątkowo do 15.000m2; w obszarach centralnych - do 15.000m2, wyjątkowo do 40.000m2. Oprócz powyższych regulacji dopuszczona wielkość zabudowy uzależniona jest dodatkowo od powierzchni działki, ograniczona wskaźnikiem intensywności zabudowy – zazwyczaj od 0,8 do 3,2. W Projekcie Planu wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 10, przy dopuszczeniu zabudowy 98% terenu.

4.    Reguły zabudowy

Teren dworca PKS znajduje się w miejscu dawnych Pól Stawowych, stąd brak historycznej sieci ulicznej – na jego obszarze znajdował się miejski park (Teichäcker Park), kościół Św. Zbawiciela, plac zabaw oraz - w mniejszej części - zabudowa wzdłuż ulicy Suchej. Przedmieście Oławskie i Świdnickie było zaś historycznie zabudowywane kwartałami o powierzchni zbliżonej do 1,5ha.

Decydując się dziś na zabudowę tego niegdyś otwartego, parkowego terenu winniśmy stosować zasady wynikające z charakteru śródmieścia, nie zaś typowe dla centrum handlowego z przedmieść. Dla porównania dopuszczona powierzchnia zabudowy potencjalnego obiektu - ponad 4ha - stanowi dwukrotną wielkość Galerii Dominikańskiej z hotelem Mercure łącznie!

Uważamy, iż podział terenu ciągami pieszymi i przestrzeniami publicznymi oraz utrzymanie sąsiedztwa prawdziwej zieleni może zaowocować obiektami, które w sposób bardziej odpowiedni spełnią potrzeby komercyjne Inwestora - jednocześnie czyniąc zadość potrzebom Mieszkańców            i w cywilizowany sposób odwołując się do historii Miejsca.

5.    Dyskusja społeczna

Wokół planów zabudowy terenów dworca PKS toczy się dyskusja społeczna. Swoje postulaty,  w tym postulaty formalne - jako uwagi do Projektu Planu, złożyły organizacje społeczne i indywidualni wnioskodawcy. Fakt ten cieszy i wymaga największego szacunku.

Niestety rozpoczęta dyskusja pozostała bez echa. Choć wiele z wnoszonych uwag sformułowanych jest być może językiem nie w pełni planistycznym, to zwracają jednak uwagę na szereg istotnych i realnych potrzeb Mieszkańców, pominiętych w projekcie Planu Miejscowego – są dowodem ich dbałości o przyszłość i rozwój Miasta.  

Wydaje się również, iż w przypadku zmian planów miejscowych na wniosek i na podstawie koncepcji inwestorów należałoby jako regułę na przyszłość przyjąć publikację wraz z projektem planu także koncepcji zabudowy, w oparciu o którą ów projekt powstał. Niewątpliwie wpłynęłoby to na jakość dyskusji publicznej, wyznaczając tym samym nowy standard w relacjach między Miastem a jego Mieszkańcami.

Zważywszy na powyższe apelujemy o rozwagę i chwilę zastanowienia.

Powrót Projektu Planu Miejscowego dla terenu Dworca PKS i ulicy Suchej na deski kreślarskie Biura Rozwoju Wrocławia może być wyłącznie dowodem rozsądku i szczerej troski Włodarzy o przyszłość tego wymagającego i kluczowego dla rozwoju Miasta miejsca.

Przemysław Filar
Michał Goncerzewicz
Maciej Lose
Stanisław Lose
Marcin Molik
Marek Nowak
Michał Romański
Jakub Snopek
Justyna Śmigasiewicz
Agnieszka Zając
Arkadiusz Zakrzewski

prof. Agnieszka Zabłocka - Kos
prof. Olgierd Czerner
dr hab. Rafał Eysymontt
dr Marek Lamber
dr Zenon Marciniak
Michał Majewski
Paweł Rosner
Magdalena Szwajcowska